Imposta di registro – Edilizia – Agevolazioni per l’acquisto della prima casa – Acquisto insieme al coniuge di un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione prima casa, di cui all’art. 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, all. al D.P.R. n. 131/1986 – Successiva separazione consensuale con accordo di messa in vendita, prima della decorrenza dei 5 anni dall’acquisto, della suddetta abitazione familiare – Impossibilità economica di acquistare una nuova abitazione entro un anno da tale cessione – Non comporta la decadenza dalle agevolazioni prima casa già fruite.

Ris. 9 settembre 2019, n. 80/E, dell’Agenzia delle entrate

“Quesito. L’istante fa presente di aver acquistato insieme al coniuge, in data 25
giugno 2015, un immobile abitativo sito in …, usufruendo dell’agevolazione
‘prima casa’, prevista dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, Nota II-bis,
allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
In data 7 marzo 2018, l’istante si è separata consensualmente dal coniuge,
come da verbale di separazione, omologato dal Tribunale di … Tra le clausole
dell’accordo di separazione è compresa la messa in vendita, prima della
decorrenza dei 5 anni dall’acquisto, della suddetta abitazione familiare, con
ripartizione tra i coniugi del ricavato nella misura del 50 per cento ciascuno.
Premesso che l’abitazione in questione è stata ceduta a terzi, con atto di
compravendita del 5 giugno 2018 (registrato con applicazione delle imposte di
registro, ipotecaria e catastale nella misura prevista per gli atti di trasferimento
della ‘prima casa’) e che l’interpellante non è nella possibilità economica di
acquistare una nuova abitazione entro un anno dalla cessione, l’istante chiede di
conoscere se detta cessione a terzi, in esecuzione di una clausola inserita
nell’accordo di separazione, comporti la decadenza dalle agevolazioni ‘prima
casa’ fruite per l’acquisto del 2015.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente. L’interpellante ritiene di non decadere dalle agevolazioni ‘prima casa’
fruite, nella fattispecie rappresentata.
A sostegno della propria tesi, richiama le disposizioni contenute
nell’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, concernenti il regime di esenzione
dalle imposte di bollo, di registro e da ogni altra tassa, per gli atti, documenti e
provvedimenti relativi al procedimento di separazione o divorzio, la cui ratio
sarebbe di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito
della separazione o del divorzio, nonché il recente orientamento della Corte di
Cassazione contenuta nell’ordinanza n. 7966 del 21 marzo 2019.
Sulla base di tali argomentazioni, l’istante sostiene la non decadenza dal
beneficio fiscale anche nelle ipotesi di cessione a terzi dell’immobile con
ripartizione del ricavato tra i coniugi.

Parere dell’Agenzia delle entrate. Le agevolazioni ‘prima casa’ sono disciplinate dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).
Ai fini in esame, appare opportuno richiamare le disposizioni contenute nel
punto 4) della citata Nota II-bis, secondo cui “4. In caso di dichiarazione mendace
o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati
con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque
anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e
catastale nella misura ordinaria, nonché’ una sovrattassa pari al 30 per cento
delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore
aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i
relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra
l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e
quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la
sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono
dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo
unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente,
entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al
presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale”.
Dunque, in linea generale, nel caso in cui si trasferisca nel quinquennio
l’immobile acquistato con le agevolazioni ‘prima casa’ e non si proceda
all’acquisto entro l’anno di un nuovo immobile, da destinare ad abitazione
principale, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita.
Con riferimento alle disposizioni agevolative previste per i casi di divorzio
o di separazione, l’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 (‘Nuove norme sulla
disciplina di casi di scioglimento del matrimonio’) prevede che “Tutti gli atti, i
documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del
matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai
procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la
revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898,
sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”.
Le agevolazioni di cui alla citata legge n. 74 del 1987 sono applicabili
anche nell’ambito dei procedimenti di separazione, come sancito dalla Corte
Costituzionale con sentenza del 10 maggio 1999, n. 154.
Con l’ordinanza del 21 settembre 2017, n. 22023, la Corte di Cassazione ha
affermato che, con l’esenzione in parola il legislatore ha inteso favorire gli “atti e
convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in
essere nell’intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti
patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio, ivi compresi gli accordi che
contengono il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni
immobili all’uno o all’altro coniuge.” Ciò, al fine “di favorire e promuovere, nel
più breve tempo, una soluzione idonea a garantire l’adempimento delle
obbligazioni che gravano sui coniugi” (ex plurimis Corte di Cassazione 22 maggio
2002, n. 7493 e Cassazione 17 febbraio 2001, n. 2347).
Per quanto riguarda, inoltre, il quesito relativo alla decadenza dalle
agevolazioni ‘prima casa’ fruite per l’acquisto dell’immobile, trasferito nel
quinquennio all’altro coniuge per effetto di un accordo di separazione, la Corte di
Cassazione, con sentenza 29 marzo 2017, n. 8104, stante la ratio della norma di
cui al citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987, ha stabilito che “non può farsi
derivare la decadenza dell’agevolazione connessa all’acquisto di un immobile
dalla cessione di esso al coniuge in sede di separazione”.
In tal senso, inoltre, la Corte di Cassazione con ordinanza 18 febbraio 2014,
n. 3753 ha chiarito che “L’attribuzione al coniuge della casa coniugale in
adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non
costituisce, infatti, una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della
decadenza dei benefici prima casa; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai
fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, sia pure al venir meno
della loro convivenza (e proprio in vista della cessazione della convivenza
stessa)”.
Sul punto, con la recente ordinanza del 21 marzo 2019, n. 7966, la
medesima Corte ha ulteriormente chiarito che “4.2. orbene, ritiene il collegio che
il principio espresso da Cass. n. 2111 del 2016 con riferimento ad un
trasferimento immobiliare avvenuto all’interno del nucleo familiare è di portata
assolutamente generale e, dunque, non può non estendersi anche all’ipotesi per
cui è causa, nella quale i coniugi si sono determinati, in sede di accordi
conseguenti alla separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con le
agevolazioni per la prima casa ad un terzo;
4.2.1. ed, infatti: a) la legge n. 74 del 1987, articolo 19, dispone in via
assolutamente generale l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni
altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli
effetti civili del matrimonio e, a seguito di Corte Cost. n. 154 del 1999, anche del
procedimento di separazione personale tra coniugi, senza alcuna distinzione tra
atti eseguiti all’interno della famiglia e atti eseguiti nei confronti di terzi; b) la
ratio della menzionata disposizione è senza dubbio quella di agevolare la
sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o
del divorzio; c) recuperare l’imposta in conseguenza della inapplicabilità
dell’agevolazione fiscale sulla prima casa da parte dell’Erario significherebbe
sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare
avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palesemente
in senso contrario alla ratio della disposizione, così come definita sub b)”.
Alla luce di quanto precede, in linea con la ratio dell’art. 19 (volto a
favorire gli atti e le convenzioni “che i coniugi, nel momento della crisi
matrimoniale, pongono in essere nell’intento di regolare sotto il controllo del
giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio”), si
ritiene che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione ‘prima
casa’, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal
giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale (come nel caso di specie),
non comporta la decadenza dal relativo beneficio.
In tal senso, si possono ritenere superati i chiarimenti forniti con la circolare
21 giugno 2012, n. 27/E (par. 2.2) nella parte in cui si esaminano le conseguenze
fiscali, in materia di decadenza dell’agevolazione ‘prima casa’, nell’ipotesi di
cessione dell’immobile a terzi”.